De koopovereenkomst, notariële vastlegging en inschrijving in het kadaster
Of het nu gaat om een nieuwbouw woning of een bestaande woning, wooneigendom kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond verworven worden. Een gebouw is altijd een belangrijk onderdeel van een stuk grond. Wie een stuk grond koopt, verwerft daarmee automatisch ook het zich daarop bevindende gebouw. Het stuk grond is derhalve altijd het onderwerp van de koopovereenkomst.

Overeenkomstig § 313 van het Duitse Burgerlijke Wetboek (BGB) is voor iedere overeenkomst waarin iemand de eigendom van grond verwerft of overdraagt een notariële akte vereist. Niet alleen de "Auflassung", maar ook de koopovereenkomst zelf moet daarom notarieel vastgelegd worden. Met andere woorden: de mondelinge overeenstemming met de verkoper is juridisch niet bindend - anders dan in Nederland! Voor Nederlandse kopers van een grondstuk geldt daarom: wie zeker wil zijn dat hij het stuk grond in eigendom verkrijgt, dient aan te dringen op een spoedige afspraak bij de notaris.

Notariële vastlegging van de koopovereenkomst
Met het afsluiten van de koopovereenkomst ontstaat een aanspraak op eigendomsoverdracht . Om de notariskosten te beperken, verklaren de partijen de tweede overeenkomst (de "Auflassung") meestal al in de koopovereenkomst. Beide overeenkomsten worden dus vaak gecombineerd in één notariële akte.

Is de notariële akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris opgemaakt, dan kan men niet meer terug. Daarom zou u van de mogelijkheid gebruik moeten maken, om u voor de definitieve ondertekening een ontwerpcontract te laten overhandigen. Daarin kunt u dan controleren of de prijs, de ligging, de inrichting, het aantal vertrekken en de andere overeengekomen zaken in overeenstemming kloppen. Bevat de ontwerp - akte ongerijmdheden of onduidelijke regelingen, dan heeft u nog de tijd dit met de notaris te regelen.

"Voorlopige" koopovereenkomst
In Nederland wordt vaak een financieringsvoorbehoud in de overeenkomst opgenomen. Dit houdt in dat, indien de koper niet binnen een bepaalde termijn de financiering zeker kan stellen, de koper kan afzien van de overeenkomst.

In Duitsland is een dergelijk beding niet gebruikelijk, omdat in de koopovereenkomst meestal ook de "Auflassung" wordt overeengekomen, een voorwaarde die echter niet werkzaam is als daar een andere voorwaarde aan wordt verbonden.

Voor de situatie van een niet zeker gestelde financiering komen partijen om die reden meestal een ontbindende voorwaarde overeen. Deze wordt normaal gesproken aan een bepaalde termijn verbonden, zodat de koper die de financiering niet rond kan krijgen tot een bepaalde datum de koopovereenkomst kan ontbinden. Ontbindt hij, wat overigens niet door het verstrijken van de termijn gebeurt, maar alleen door een overeenkomstige verklaring, dan wordt de koopovereenkomst opgeheven. Mocht de "Auflassung" zijn overeengekomen, dan wordt deze eveneens opgeheven. Een eventuele inschrijving van een "Vormerkung" (aantekening betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht) kan op verzoek van de verkoper worden doorgehaald. De kosten van de ontbinding en eventueel reeds gemaakte kosten (notariskosten, kadasterkosten) zijn normaal gesproken voor de koper.

In Nederland wordt vaak een zogeheten voorlopig koopcontract gesloten. Daarin worden de rechten en plichten van de koper, de verkoopprijs en andere modaliteiten vastgelegd. Het voorlopige koopcontract is in Duitsland echter, anders dan in Nederland, niet wettelijk bindend en verleent de betrokken partijen geen enkele aanspraken. Zo kan bijvoorbeeld de verkoper niet van u verlangen, dat u het huis nu ook daadwerkelijk koopt en betaalt. Het voorlopig koopcontract maakt het de koper in Nederland mogelijk de financiering en de andere modaliteiten nog een keer af te checken. Het is in Duitsland niet gebruikelijk dat een voorlopig koopcontract wordt gesloten.

Boeteclausule
In het Nederlandse zakenrecht is het gebruikelijk een boeteclausule overeen te komen die nagekomen moet worden, indien bijvoorbeeld de koper niet meewerkt aan de notariële verplichtingen of de koopprijs niet betaald of wanneer de verkoper het eigendom niet overdraagt.

Een dergelijke clausule kent de Duitse 'notariswereld' niet. Zo'n clausule is juridisch een groot probleem. Wanneer de notaris een veelvuldig gehanteerde model koopovereenkomst gebruikt, worden diens bepalingen in de rechtspraak deels als algemene voorwaarde gezien. Met name in algemene voorwaarden worden globale schadevergoedingsbedragen en contractboetes vaak niet als geldige voorwaarden erkend. De notarissen nemen daarom dergelijke voorwaarden niet op. Mocht in het individuele geval behoefte bestaan aan een dergelijke regeling, is het de koper aan te raden dit te bespreken met zijn advocaat of notaris. Daar het echter meestal de koper is die benadeelt wordt door boeteclausules zou het voor de Nederlandse koper van het grondstuk van voordeel kunnen zijn, wanneer geen boeteclausule wordt overeengekomen.

Disclaimer:
Ondanks dat alle gegevens met zorg zijn samengestelt zijn wij niet aansprakelijk of eventuele onjuistheden. Aan de gegevens op deze website kunnen dan ook geen rechten worden ontleend!